De wachtmuur zal blind zijn, of zal niet zijn

In een eerdere blog wezen we al op de afwerkingsregel van zgn. wachtgevels en het quasi uitdovend karakter van deze regel. Deze afwerkingsregel is er gekomen met het oog op het wegwerken van onafgewerkte wachtmuren van bestaande woningen op een niet voor woningbouw bestemd perceel (artikel 4.4.3 VCRO).

Deze bepaling laat toe om storende en landschappelijk onaantrekkelijke wachtmuren op een adequate manier weg te werken, zonder dat de hoofdbestemming van het gebied in het gedrang komt. Er werden hiervoor evenwel strikte voorwaarden opgelegd.

Vraag is natuurlijk wat er juist onder de notie ‘wachtgevel’ moet worden verstaan.

Volgens artikel 4.4.3, derde lid VCRO is alleen in twee specifieke hypotheses sprake van een ‘wachtmuur’. Het gaat met name om de situatie wanneer het een dubbele wand betreft die op 1 september 2009 te paard staat op de perceelsgrens, dus met één wand op het eigen perceel en de andere wand op het perceel van de buren (artikel 4.4.3, derde lid, 1° VCRO). Daarnaast is er sprake van een ‘wachtmuur’ wanneer één enkele wand op 1 september 2009 is opgetrokken op het eigen perceel tot tegen de perceelsgrens, en die beschermd is door een tijdelijke waterafstotende bekleding (artikel 4.4.3, derde lid, 2° VCRO).

In de memorie van toelichting van de decreettekst van artikel 4.4.3. VCRO wordt overwogen dat niet elke blinde gevel een wachtgevel is.

In de procedure die aanleiding gaf voor het arrest van de Raad voor Vergunningsbetwistingen kwam de provinciaal omgevingsambtenaar tot het besluit dat er geen sprake was van een wachtgevel o.m. omdat deze gevelopeningen vertoonde en het dus geen blinde gevel betrof.

De deputatie oordeelde dat ‘Er […] geen wetgeving voorhanden [is] die de fysieke uitvoering van een wachtgevel verordenend vastlegt of definieert dat hierin geen (verluchtings)-openingen kunnen worden gerealiseerd. Soms worden in gemene muren (zoals wachtgevels) immers gemeenschappelijke schouwen of andere verluchtingen en afvoeren geplaatst.’

De Raad voor Vergunningsbetwistingen volgde in het arrest van 20 april 2023 met nr. RvVb-A-2223-0784 niet en vernietigde met volgende overwegingen:

‘5. Uit het administratief dossier, in het bijzonder het aanvullend verslag van de provinciale omgevingsambtenaar, blijkt dat in de kwestieuze muur diverse openingen voor verluchting en elektriciteitsvoorzieningen zijn aangebracht. Dit wordt door de procespartijen niet ernstig betwist.

Anders dan de tweede tussenkomende partij voorhoudt, is een muur die is voorzien van diverse elektriciteitsvoorzieningen en verluchtingsgaten niet te beschouwen als een ‘wachtmuur’ in de zin van artikel 4.4.3 VCRO. De functie van dergelijke elementen is niet verenigbaar met het principe van een wachtmuur waar tegenaan gebouwd kan worden, zoals bepaald in artikel 4.4.3 VCRO. De verzoekende partij voert terecht aan dat enkel blinde gevels die op afwerking wachten, te beschouwen kunnen zijn als een ‘wachtmuur’ in de zin van de voormelde bepaling en mits ze voldoen aan de in artikel 4.4.3, derde lid VCRO opgenomen voorwaarden. Vanwege onder meer de verluchtingsgaten en elektriciteitsvoorzieningen, is de betrokken zijgevel niet te beschouwen als een blinde muur.

De motivering in de bestreden beslissing dat de fysieke uitvoering van een wachtgevel nergens verordenend is vastgelegd of dat de definitie van een wachtgevel niet zou uitsluiten dat er verluchtingsgaten worden gerealiseerd, is niet afdoende en draagkrachtig. Met die motieven gaat de verwerende partij immers voorbij aan de doelstelling van de Vlaamse decreetgever bij de totstandkoming van de afwerkingsregel. De decreetgever had duidelijk voor ogen dat enkel blinde gevels in aanmerking zouden komen als ‘wachtmuur’, onder voorbehoud dat ze voldoen aan de voorwaarden van artikel 4.4.3, derde lid VCRO (Parl.St. Vl.Parl. 2008-2009, nr. 2011/1, 138).

Daarbij moet voor de goede orde worden opgemerkt dat de verwerende partij de aanwezigheid van de verluchtingsgaten en elektriciteitsvoorzieningen niet had betrokken in haar eerdere weigeringsbeslissing van 14 januari 2021 die door de Raad werd vernietigd omwille van een motiveringsgebrek.

6. Het middel is in de aangegeven mate gegrond.’

[eigen aanduiding]

Niet akkoord met deze stelling trok de vergunningsaanvrager naar de Raad van State in zijn hoedanigheid als cassatierechter, argumenterend dat uit niets zou blijken dat een wachtgevel zelfs in de veronderstelling dat deze blind zou moeten zijn, geen enkele doorbreking zou kunnen hebben, zelfs niet in de vorm van een elektriciteitsvoorziening of een verluchting. Volgens de vergunningsaanvrager blijkt niet wat er juist moet worden verstaan onder de notie ‘blinde gevel’, maar meent dat de aanwezigheid van ventilatieopeningen in een muur niet maakt dat deze niet blind is.

Met één pennestreep maakt de Raad van State in zijn hoedanigheid als cassatierechter in het cassatiearrest van 9 januari 2025 met nr. 261.933 een einde aan het debat:

‘[…]

Hoewel in de omschrijving van het begrip ‘wachtmuur’ in het laatste lid van artikel 4.4.3 VCRO niet uitdrukkelijk wordt bepaald dat het om een blinde muur moet gaan, blijkt uit de bedoeling van de decreetgever dat enkel blinde muren kunnen worden gekwalificeerd als wachtmuur in de zin van deze bepaling: niet elke blinde muur is een wachtmuur, maar elke wachtmuur moet wel een blinde muur zijn.

[…]’

Effectief oordelen dat ventilatieopeningen maken dat er geen sprake is van een blinde muur, laat de Raad van State voor de Raad voor Vergunningsbetwistingen die de feitenrechter is in dit verhaal.

Samengevat: volgens de Raad van State moet een wachtgevel inderdaad een blinde gevel betreffen en mag deze volgens de Raad voor Vergunningsbetwistingen dus geen ventilatieopeningen bevatten.

Zoals in onze eerdere blog werd vermeld, is deze afwerkregeling onderhevig aan een uitdoofregeling. Snel (en degelijk geïnformeerd) zijn is de boodschap.