Draagwijdte van verkavelingsvergunningsplicht bij feitelijke verdeling wordt herbevestigd

Over de draagwijdte van de verkavelingsvergunningsplicht werd de afgelopen jaren heel wat gediscussieerd, zeker als meerdere onderdelen van een bouwproject op een of meerdere kavels werden voorzien. In een arrest van 22 augustus 2024 met nr. RVvb-A-2324-1016 wordt door de Raad duidelijkheid verschaft, specifiek voor projecten die voorzien in het oprichten van meerdere meergezinswoningen op één kavel.

In dit arrest is sprake van de bouw van twee vrijstaande bouwvolumes op één kavel, met een gemeenschappelijke ondergrondse parking en een collectieve tuin. Uit het inplantingsplan blijkt dat het perceel feitelijk opgedeeld wordt in 2 aanwijsbare delen. De Raad oordeelt specifiek als volgt:

‘Beide meergezinswoningen worden op een gemeenschappelijke ondergrondse parking (verdieping -2) opgericht. Ze delen een collectieve tuin-/groenzone. Er voltrekt zich dus een verdeling van grond in aanwijsbare delen, wat een van de constitutieve voorwaarden is voor de toepasselijkheid van de vergunningsplicht voor het verkavelen van gronden, ook al worden de bouwvolumes door een gemeenschappelijke parkeerkelder met elkaar verbonden. Dat de plannen niet expliciet een kavelgrens bepalen, leidt niet tot een andere conclusie. Ten onrechte gaat de verwerende partij aan de feitelijke verdeling van de projectgrond voorbij waar ze in de bestreden beslissing overweegt dat uit de plannen geen afzonderlijke kavels blijken.’

Verder oordeelt de Raad ook dat de zakenrechtelijke constructie geen rol speelt:

‘Evenmin dienstig om de toepasselijkheid van de verkavelingsvergunningsplicht uit te sluiten, is de motivering in de bestreden beslissing en het verweer van de tussenkomende partij dat de grond in onverdeeldheid toebehoort aan de eigenaars van de appartementen en dat de onverdeeldheid valt onder het stelsel van appartementsmede-eigendom. De vaststelling blijft onverlet dat de aanvraag de grond in aanwijsbare, voor woningbouw bestemde delen opdeelt. De onverdeeldheid in eigendom is niet bepalend om al dan niet tot de toepasselijkheid van de verkavelingsvergunningsplicht te besluiten (in dezelfde zin: RvS 27 oktober 2011, nr. 216.038; RvS 8 september 2011, nr. 215.001; RvS 7 april 2011, nr. 212.552). Er anders over oordelen, doet afbreuk aan de doelstellingen waarvoor die decretale vergunningsplicht ingesteld is.’

In het arrest van de Raad worden dus 2 feitelijke elementen, zijnde het ontbreken van een kavelgrens en het eigendomsstatuut, weerlegd om alsnog tot de toepasselijkheid van de verkavelingsvergunningsplicht te besluiten. De feitelijke opdeling van de grond bepaalt de draagwijdte van de verkavelingsvergunningsplicht.

Ook wordt in het arrest opnieuw ingegaan op de uitzonderingen van de verkavelingsvergunningsplicht en in het bijzonder op groepswoningbouw. De Raad benadrukt in dit arrest dat de chronologie van oprichting en vervreemding duidelijk moet blijken uit het dossier. Voorafgaande vervreemding moet op afdoende zorgvuldige wijze kunnen worden uitgesloten.

Met dit arrest herhaalt de Raad zijn standpunt uit een eerder arrest van 3 november 2022 met nr. RvVb-A-2223-0200. In de praktijk werden de principes van dit arrest nog al te vaak genegeerd. De herbevestiging van dit standpunt van de Raad maakt dat elk project dat voorziet in meerdere meergezinswoningen op één kavel, al dan niet met gemeenschappelijke tuin of ondergrondse parkeerkelder, voorafgaandelijk een verkavelingsvergunning dient te verkrijgen. De feitelijke verdeling primeert.